Question 1

Além da entrada, quanto dinheiro é preciso ter para comprar casa?

Accepted Answer

É preciso ter a entrada mais os impostos da compra (IMT e Imposto do Selo), mais os custos do crédito (avaliação, comissões do banco e Imposto do Selo sobre o empréstimo), mais os encargos da escritura e dos registos. Nada disto é financiado pelo banco. O valor exato depende do preço do imóvel, do município, de ser ou não habitação própria e permanente e do banco escolhido, por isso a conta faz-se caso a caso, com o simulador de IMT do Portal das Finanças e com a FINE do banco na mão.

Question 2

O banco empresta o dinheiro para pagar o IMT?

Accepted Answer

Não. O IMT e o Imposto do Selo da aquisição são pagos pelo comprador, com capital próprio, antes da escritura, e o comprovativo é exigido no ato. O financiamento incide sobre o imóvel, não sobre os impostos da transmissão. Contar com o banco para cobrir os impostos é um erro de orçamento frequente em primeira compra.

Question 3

Quem paga a escritura, o comprador ou o vendedor?

Accepted Answer

Por regra, o comprador. São dele os encargos do ato, o registo da aquisição e, havendo financiamento, o registo da hipoteca a favor do banco. As partes podem acordar outra coisa, mas esse acordo tem de estar escrito no contrato-promessa, não combinado de viva voz. Os valores constam das tabelas públicas do Casa Pronta e das conservatórias.

Question 4

Ter um consultor do lado do comprador custa quanto?

Accepted Answer

Na Stonest Partners, nada para o comprador. A remuneração vem do lado vendedor, como acontece com a mediação imobiliária em geral. O que muda é de que lado da mesa está quem o acompanha: o consultor do comprador trabalha os interesses de quem compra, do critério de escolha à verificação documental e à escritura.

Question 5

Perco o sinal se desistir da compra?

Accepted Answer

Se o comprador incumprir o contrato-promessa sem justificação legal, sim: o sinal pago perde-se a favor do vendedor. Se for o vendedor a incumprir, a lei prevê que o comprador possa exigir o dobro do sinal entregue. É por isso que as condições de financiamento e a verificação documental têm de estar resolvidas antes de assinar o contrato-promessa, e não depois.

Question 6

Posso fazer uma proposta sem ter o crédito aprovado?

Accepted Answer

Pode, mas parte em desvantagem. O vendedor não tem forma de confirmar que consegue pagar, e numa casa disputada isso costuma decidir. Se avançar assim, exija que o contrato-promessa inclua uma cláusula que o condicione à obtenção de crédito, com prazo definido e devolução do sinal caso o banco recuse. Sem essa cláusula, uma recusa do banco transforma-se em incumprimento seu e o sinal perde-se.

Question 7

A aprovação do banco garante que consigo comprar aquela casa?

Accepted Answer

Não. A aprovação avalia o comprador, não o imóvel. O banco ainda vai mandar avaliar a casa e verificar a sua situação registal e documental. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o banco financia sobre o valor mais baixo e a diferença tem de sair de capital próprio ou o preço tem de ser renegociado. Se houver hipotecas por cancelar, áreas divergentes ou falta de licença de utilização, o financiamento pode não avançar sobre aquele imóvel em concreto.

Question 8

Quanto tempo dura a aprovação do crédito?

Accepted Answer

Tem prazo de validade, definido pelo banco e indicado na decisão e na FINE. Não é indefinida e não congela as condições para sempre. Se caducar antes de encontrar casa, o processo é refeito e a taxa, o spread e o montante podem já não ser os mesmos. Confirme o prazo por escrito com o seu banco e planeie a procura dentro dele.

Question 9

Devo pedir aprovação a mais do que um banco?

Accepted Answer

É comum e é útil, porque permite comparar propostas na FINE, que apresenta as condições de forma normalizada e por isso comparável entre bancos. Compare a taxa, o prazo, os encargos e os produtos associados, como seguros ou domiciliação de ordenado, e não apenas o spread. Tenha presente que cada pedido implica consultas à sua situação de crédito e documentação repetida, por isso vale mais fazer duas ou três em condições do que muitas à pressa.

Question 10

O que acontece se o banco avaliar a casa abaixo do preço pedido?

Accepted Answer

O banco financia sobre o valor mais baixo entre preço e avaliação, por isso a diferença passa a ser sua. Há três saídas: cobrir a diferença com capital próprio, renegociar o preço com o vendedor usando a avaliação como argumento, ou não avançar. Se o contrato-promessa já estiver assinado sem cláusula que preveja esta situação, a margem de manobra é muito menor. É uma das razões para verificar valores e documentos antes de assinar, e não depois.

Question 11

Quanto tempo demora a aprovação do crédito habitação?

Accepted Answer

Depende sobretudo de quão completo é o processo entregue. Com toda a documentação em ordem, a decisão sobre o comprador costuma ser rápida; o que alonga o prazo é a avaliação do imóvel, a verificação registal e os pedidos de documentos em falta. Conte com duas etapas distintas: a aprovação do montante, que se pode fazer antes de escolher casa, e a aprovação final ligada ao imóvel concreto, que só arranca depois de o encontrar. Reunir tudo antes de submeter é a forma mais eficaz de encurtar o processo.

Question 12

O banco financia 100% do valor da casa?

Accepted Answer

Em regra não. O banco financia uma percentagem do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação, e essa percentagem tem limites enquadrados pela recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, mais apertados em segunda habitação do que em habitação própria e permanente. A diferença é entrada, paga com dinheiro próprio. A ela somam-se o IMT, o imposto do selo, a escritura e os registos, que também não são financiados. Confirme a percentagem em vigor no site do Banco de Portugal e o montante concreto na proposta do seu banco.

Question 13

A avaliação do banco veio abaixo do preço. O que acontece?

Accepted Answer

O banco passa a calcular o empréstimo sobre o valor da avaliação, que é o mais baixo dos dois, e o montante financiado desce. A diferença tem de ser coberta com dinheiro próprio. Há três saídas: renegociar o preço com o vendedor usando o relatório como argumento, contestar a avaliação junto do banco se houver erro factual, por exemplo áreas ou tipologia mal registadas, ou pedir uma segunda avaliação noutra instituição. Se nenhuma resultar e já tiver assinado CPCV sem cláusula de financiamento, o sinal fica em risco.

Question 14

Taxa fixa ou variável: qual escolher?

Accepted Answer

A pergunta certa não é qual fica mais barata, porque isso só se sabe no fim. É quanta variação da prestação o seu orçamento aguenta. Se uma subida significativa da prestação criar dificuldade real, a taxa fixa ou mista compra previsibilidade e esse custo justifica-se. Se houver folga, a variável tende a ter spread mais competitivo e comissão de reembolso antecipado mais baixa, o que interessa a quem conta amortizar cedo ou vender dentro de poucos anos. Compare sempre pela TAEG e peça a mesma simulação a mais do que um banco.

Question 15

Posso mudar de banco depois de ter o crédito aprovado?

Accepted Answer

Sim. Uma aprovação não obriga a nada enquanto o contrato não for assinado, e pedir propostas a vários bancos em paralelo é prática normal. A comparação faz-se com a FINE de cada um lado a lado, olhando para a TAEG e para o pacote de produtos associados, não só para o spread. Depois da escritura também é possível transferir o crédito para outra instituição, mas aí há custos de distrate, novo registo e nova avaliação a pesar na conta.

Question 16

O IMT paga-se antes ou depois da escritura?

Accepted Answer

Antes. Quem celebra a escritura exige o comprovativo de liquidação e de pagamento do IMT e do Imposto do Selo e não avança sem ele. Conte com o dinheiro disponível na semana da escritura, porque estes impostos não são financiados pelo crédito à habitação.

Question 17

O IMT é calculado sobre o preço ou sobre o valor patrimonial?

Accepted Answer

Sobre o maior dos dois. Se o valor patrimonial tributário que consta da caderneta predial for superior ao preço declarado, é o VPT que serve de base ao imposto. Por isso vale a pena ver a caderneta antes de fechar o preço.

Question 18

Quem está isento de IMT?

Accepted Answer

Uma habitação própria e permanente cujo valor caia no primeiro escalão da tabela não paga IMT. Existe ainda um regime de isenção para jovens na compra da primeira habitação própria e permanente, sujeito a limite de idade, tecto de valor e à condição de nunca se ter sido proprietário de outra habitação, e benefícios ligados a reabilitação urbana. Todas estas isenções podem caducar se o destino do imóvel mudar dentro do prazo legal. Os limites em vigor devem ser confirmados no Portal das Finanças.

Question 19

Onde vejo as taxas de IMT em vigor este ano?

Accepted Answer

No simulador de IMT do Portal das Finanças, que aplica a tabela em vigor no dia em que o usa, e no texto consolidado do Código do IMT publicado no Diário da República. As tabelas mudam com o Orçamento do Estado, por isso valores copiados de artigos, incluindo de sites de imobiliárias, ficam desatualizados sem aviso.

Question 20

Pago mais IMT se comprar a casa para arrendar?

Accepted Answer

Sim. A tabela da habitação secundária, que abrange a compra para arrendamento ou segunda casa, tem taxas mais altas do que a da habitação própria e permanente. E se comprar declarando habitação própria e permanente e depois arrendar dentro do prazo previsto na lei, o benefício caduca e o imposto passa a ser devido, com juros.

Question 21

O banco empresta dinheiro para pagar o IMT?

Accepted Answer

Em regra não. O crédito à habitação financia uma percentagem do valor do imóvel, avaliado pelo banco, e os impostos da compra ficam de fora. O IMT, o Imposto do Selo, a escritura e o registo saem de capitais próprios, e é por isso que a poupança necessária é sempre superior à entrada.

Question 22

Onde consigo a caderneta predial de uma casa que quero comprar?

Accepted Answer

Normalmente pede-se ao vendedor ou à mediação, e é assim que deve ser: o proprietário obtém-na no Portal das Finanças de forma imediata. Quem não é titular pode requerer uma certidão de teor matricial num Serviço de Finanças ou pela internet, justificando o interesse e pagando a taxa em vigor. Na prática, um vendedor que não entrega a caderneta é um sinal a levar a sério.

Question 23

A certidão permanente tem prazo de validade?

Accepted Answer

O acesso funciona por código com validade limitada e renovável, e enquanto o código estiver válido vê sempre a informação atualizada. Um PDF impresso não tem esse efeito: prova apenas o que estava registado no dia em que foi tirado, e um registo novo pode ter entrado no dia seguinte. Peça o código ao vendedor ou subscreva a certidão você mesmo.

Question 24

O valor patrimonial tributário é o valor da casa?

Accepted Answer

Não. O valor patrimonial tributário é um valor de cálculo fiscal, apurado por uma fórmula com coeficientes (área, localização, qualidade, vetustez), e serve para liquidar o IMI e como referência mínima do IMT. Pode estar muito acima ou muito abaixo do preço de mercado, sobretudo se a última avaliação for antiga. Não o use como estimativa de quanto a casa vale nem como estimativa de quanto a vai conseguir vender.

Question 25

Posso comprar com crédito uma casa sem licença de utilização?

Accepted Answer

Em regra não. O notário não celebra a escritura sem ela e o banco não liberta o capital. A exceção conhecida são os edifícios anteriores à data a partir da qual a licença passou a ser exigida, e nesse caso apresenta-se uma certidão da câmara municipal a comprovar a antiguidade. Confirme na câmara do concelho antes de assumir que o seu caso cabe na exceção.

Question 26

A área do anúncio não bate com a da caderneta. É grave?

Accepted Answer

Depende da origem da diferença. Os anúncios usam frequentemente a área bruta de construção, que inclui partes comuns e é maior do que a área bruta privativa da caderneta, e aí a divergência é só de definição. Se, pelo contrário, existem metros habitáveis reais que não constam de documento nenhum (uma varanda fechada, um sótão convertido, um anexo), então há obra por legalizar. Isso afeta a avaliação do banco, o IMI e a venda futura, e deve ser resolvido pelo vendedor antes da escritura.

Question 27

Posso comprar casa sem fazer CPCV?

Accepted Answer

Pode. O CPCV não é obrigatório e, se as partes estiverem prontas, é possível ir direto à escritura ou ao documento particular autenticado. Na prática raramente acontece, porque o comprador precisa de tempo para o banco concluir a avaliação e formalizar o empréstimo, e o vendedor quer segurança durante essa espera. O CPCV existe para cobrir esse intervalo.

Question 28

Quanto se costuma dar de sinal?

Accepted Answer

Não há percentagem fixada por lei. O valor é negociado e reflete o equilíbrio de forças: quanto maior o sinal, maior a segurança do vendedor e maior o risco do comprador. Tenha presente que o sinal sai do capital próprio, não do empréstimo, e que o banco financia sobre o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Faça as contas ao capital próprio total antes de fixar o sinal, não depois.

Question 29

E se o banco recusar o crédito depois de eu assinar o CPCV?

Accepted Answer

Depende exclusivamente do que o contrato diz. Se tiver uma cláusula que condiciona o negócio à aprovação do financiamento, com prazo definido, o contrato cai e o sinal é devolvido nos termos aí previstos. Se não tiver, a recusa do banco é um problema seu e o vendedor pode ficar com o sinal. Nunca assine um CPCV com crédito por aprovar sem essa cláusula lá dentro, por escrito.

Question 30

O CPCV tem de ser assinado no notário?

Accepted Answer

Não tem de ser celebrado no notário, mas quando a promessa respeita a um edifício ou fração já construída ou em construção a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção, o que é feito por notário, advogado, solicitador ou conservatória. Muitos contratos incluem renúncia a estes requisitos. Se assinar com renúncia, saiba que está a abdicar de uma proteção que a lei lhe dá enquanto comprador.

Question 31

Se eu desistir da compra, perco o sinal?

Accepted Answer

Em regra sim, se a desistência não tiver fundamento no contrato nem na lei. A regra supletiva é que o comprador que não cumpre perde o sinal e o vendedor que não cumpre o devolve em dobro. Há exceções: uma condição prevista no contrato que não se verificou, como a recusa do crédito, ou um incumprimento do vendedor, como a existência de um ónus que ele se comprometeu a levantar e não levantou. Se está a pensar desistir, leia o contrato antes de comunicar seja o que for.

Question 32

O CPCV protege-me se o vendedor vender a casa a outra pessoa?

Accepted Answer

Um contrato-promessa comum dá-lhe direito a indemnização e, se não tiver sido afastada, à execução específica, mas não aparece no registo predial e não impede materialmente uma venda a terceiro de boa fé. Para haver oponibilidade a terceiros, o contrato tem de ser celebrado com a forma exigida e inscrito no registo, o que tem de ser expressamente acordado com o vendedor. Quando a entrega do imóvel já ocorreu, o promitente-comprador pode ainda ter direito de retenção, que é uma garantia forte.

Question 33

Posso fazer a escritura sem estar presente?

Accepted Answer

Pode, através de procuração com poderes especiais para comprar aquele imóvel concreto. A procuração tem de obedecer à forma legal exigida e é normalmente feita perante notário. Se for outorgada no estrangeiro, precisa de legalização ou apostilha e, se estiver noutra língua, de tradução. Trate disto com antecedência: uma procuração mal redigida ou sem poderes suficientes é motivo para o ato não se realizar nesse dia. Se houver crédito, avise o banco, porque também tem de aceitar a procuração para a parte do mútuo.

Question 34

Quem escolhe o cartório, o comprador ou o vendedor?

Accepted Answer

Por regra escolhe quem suporta os encargos do ato, e esses são normalmente do comprador. Com crédito à habitação, porém, o banco costuma indicar o cartório, o balcão ou o solicitador com quem trabalha, porque é quem prepara e regista a hipoteca. Não é uma imposição arbitrária e recusá-la costuma atrasar a marcação. Se tiver uma razão para preferir outro local, apresente-a cedo, não na semana da escritura.

Question 35

Quanto tempo passa entre o CPCV e a escritura?

Accepted Answer

Depende do banco e do estado dos documentos, não de uma regra fixa. Pesam a avaliação do imóvel, a emissão e a validade da carta de aprovação, a obtenção de documentos em falta do lado do vendedor e o cancelamento de hipotecas antigas. O prazo é o que ficar escrito no CPCV, por isso negoceie-o com folga e inclua a possibilidade de prorrogação. Um prazo apertado transforma um atraso administrativo num incumprimento com consequências sobre o sinal.

Question 36

Preciso de advogado na escritura?

Accepted Answer

Não é obrigatório. O notário ou o solicitador que titula o ato garante a legalidade e a identidade das partes, mas é imparcial e não defende o seu interesse. Quem verifica o registo predial, a caderneta, a licença de utilização e a coerência entre eles é outra função, e essa verificação faz-se antes, não no dia. Pode ser feita por advogado, por solicitador ou por um consultor do lado do comprador. O que não deve acontecer é ninguém a fazer.

Question 37

O que acontece se faltar um documento no dia da escritura?

Accepted Answer

Depende do documento. Se faltar o comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo, ou se a certidão permanente mostrar um ónus por cancelar, o ato não se faz. Se faltar algo do lado do vendedor, o adiamento é imputável a quem falhou e o CPCV diz o que isso implica, incluindo prazos e o destino do sinal. Não aceite assinar com a promessa de que o documento aparece depois. Remarcar custa dias, assinar sobre um problema pode custar o negócio inteiro.

Question 38

Quem paga o certificado energético, o comprador ou o vendedor?

Accepted Answer

Paga o vendedor. A obrigação de ter certificado é do proprietário do imóvel e existe antes de o imóvel ser anunciado. O comprador não contrata nem paga nada, e deve receber o certificado sem custo. Se lhe pedirem para pagar o certificado da casa que está a comprar, estão a passar-lhe uma obrigação que não é sua.

Question 39

Posso comprar uma casa que não tem certificado energético?

Accepted Answer

Não deve avançar sem o assunto resolvido. O certificado é obrigatório para a venda e o vendedor tem de o ter. Se ainda não existe à data do contrato promessa, exija que o CPCV fixe o prazo de entrega antes da escritura e as consequências de não cumprir. Uma promessa verbal deixa-o sem argumento no dia da escritura.

Question 40

Uma casa com classe energética F é má compra?

Accepted Answer

Não necessariamente. Classe F diz que o edifício consome muito para o conforto que oferece, o que é comum em construção antiga sem isolamento. Se o preço já reflete isso e as medidas de melhoria listadas no certificado couberem no seu orçamento, pode ser uma boa compra. O erro é pagar preço de casa eficiente por uma casa que vai exigir obra.

Question 41

O certificado energético caduca?

Accepted Answer

Sim. Tem prazo de validade e a data limite vem impressa no próprio documento. Verifique-a antes de qualquer coisa: um certificado fora de prazo não serve para a venda e tem de ser refeito por um perito qualificado. A validade não é igual para todos os tipos de edifício, por isso a data que consta do documento é a única resposta fiável para aquele imóvel.

Question 42

A classe energética pode subir depois de obras?

Accepted Answer

Pode. Trocar janelas, isolar a cobertura ou substituir o sistema de aquecimento de águas altera o cálculo. Para a nova classe ficar registada, é preciso emitir um certificado novo, com um perito qualificado, depois de a obra estar concluída. Se pensa vender ou arrendar mais tarde, ou candidatar-se a apoios ou a crédito com condições ligadas ao desempenho energético, vale a pena atualizar.

Question 43

Sou o comprador. Tenho de pagar comissão à imobiliária?

Accepted Answer

Por regra não. A comissão é devida por quem assinou o contrato de mediação imobiliária, e na venda de casa quem assina é quase sempre o vendedor. Se lhe pedirem comissão como comprador, peça o documento assinado por si que cria essa obrigação. Se não existe documento, não existe obrigação. A única situação em que o comprador paga é quando é ele o cliente da agência, tendo assinado um contrato para procura de imóvel.

Question 44

A comissão paga-se no CPCV ou na escritura?

Accepted Answer

Depende do que está escrito no contrato de mediação. A regra geral é que a remuneração se vence com a celebração do contrato de compra e venda, ou seja, na escritura. Mas é válido acordar que uma parte é paga com a assinatura do contrato-promessa, e muitos contratos preveem isso. Quem vende deve ler essa cláusula antes de assinar, porque determina se fica a dever comissão num negócio que ainda não fechou.

Question 45

A comissão da imobiliária tem IVA?

Accepted Answer

Sim. A mediação imobiliária é uma prestação de serviços e a comissão acresce de IVA à taxa legal em vigor, com fatura emitida ao cliente da agência. Quando se compara propostas de agências, compare sempre com IVA incluído, porque umas apresentam o valor com IVA e outras sem. A taxa aplicável consulta-se no Portal das Finanças, uma vez que muda por via do Orçamento do Estado.

Question 46

Se eu tiver o meu próprio consultor, o vendedor paga duas comissões?

Accepted Answer

Não. O vendedor paga a comissão que contratou, uma só. Quando o comprador chega acompanhado por outra empresa, as duas agências repartem essa comissão entre si, no que o mercado chama partilha ou co-mediação. Para o comprador, o efeito é ter alguém do seu lado sem que o preço da casa suba e sem pagar honorários.

Question 47

A imobiliária pediu-me uma taxa de reserva. Isso é a comissão?

Accepted Answer

Não, são coisas diferentes. A taxa de reserva é dinheiro entregue para retirar o imóvel do mercado enquanto se prepara o contrato-promessa. Antes de a pagar, exija por escrito quem fica com o dinheiro, em que conta fica depositado, se é abatido ao preço na escritura e em que condições lhe é devolvido caso o negócio não avance. Sem esse documento, não transfira nada.

Question 48

Posso negociar melhor preço se comprar sem imobiliária?

Accepted Answer

Pode tentar, mas não é automático. Num negócio entre particulares o vendedor poupa a comissão, e essa poupança só chega ao comprador se este a negociar explicitamente. Pese o outro lado da conta: sem mediação, ninguém verifica a caderneta predial, a certidão permanente, os ónus registados nem a licença de utilização. É aí que aparecem os custos que valem muito mais do que a comissão poupada.

Question 49

Como sei qual é o número AMI de uma imobiliária?

Accepted Answer

Peça-o. A lei obriga a que o número AMI conste dos documentos, da publicidade e do estabelecimento, por isso normalmente está no rodapé do site, nos anúncios e na montra. Se não o encontrar, peça-o por email, para ficar registado. Com o número, ou apenas com o NIF ou a denominação social, faz a consulta no registo público de mediadores do IMPIC e confirma o titular e o estado da licença.

Question 50

A licença AMI é da pessoa ou da empresa?

Accepted Answer

Da empresa. Quem tem licença AMI é a sociedade de mediação, não o agente individual. O angariador imobiliário trabalha ao abrigo da licença da mediadora com quem tem contrato. Por isso, se lhe disserem \"tenho AMI\", a pergunta seguinte é qual a empresa e qual o número, e depois verifica-se a empresa no registo do IMPIC.

Question 51

Tenho de pagar alguma coisa a uma imobiliária para ver casas?

Accepted Answer

Não. Visitar imóveis não se paga. A comissão de mediação é devida por quem contratou a mediadora, e em Portugal quem a contrata é, quase sempre, quem vende. Se lhe pedirem uma taxa de visita, uma verba de registo de comprador ou uma avença sem contrato escrito que a justifique, trate isso como sinal de alarme e peça a base contratual por escrito antes de pagar.

Question 52

A imobiliária pediu-me uma reserva antes do CPCV. Devo pagar?

Accepted Answer

Não sem saber exatamente para quem vai o dinheiro, a que título e em que condições é devolvido, tudo por escrito. Uma reserva não é o sinal, não substitui o contrato-promessa e não lhe garante o imóvel por si só. Nunca transfira para a conta pessoal de um agente. Se o documento que lhe apresentam não diz quem recebe, quando devolve e em que casos não devolve, não assine.

Question 53

A imobiliária diz que trata do meu crédito habitação. Isso é legal?

Accepted Answer

Só se estiver registada no Banco de Portugal como intermediário de crédito, que é uma autorização distinta da licença AMI. O Banco de Portugal mantém um registo público desses intermediários e a consulta é gratuita. Ter AMI não autoriza ninguém a intermediar crédito. Em alternativa, trate do financiamento diretamente com os bancos, e chegue ao mercado com a aprovação já feita.

Question 54

Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?

Accepted Answer

Pode, sem restrição de nacionalidade e sem precisar de autorização de residência. O processo é o mesmo de um comprador português: contrato promessa, impostos, escritura e registo. O que precisa é de número de identificação fiscal português, obtido junto da Autoridade Tributária antes de fazer proposta, e na prática de conta bancária portuguesa para os pagamentos.

Question 55

Preciso de representante fiscal em Portugal?

Accepted Answer

Depende de onde reside. Quem reside fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu tem, em regra, de designar um representante fiscal com morada em Portugal para receber as notificações da Autoridade Tributária. Quem reside na UE ou no EEE não está obrigado. Há ainda a possibilidade de dispensa por adesão às notificações eletrónicas. O regime já mudou mais do que uma vez: confirme no Portal das Finanças ou num serviço de finanças.

Question 56

Posso comprar casa em Portugal sem viajar?

Accepted Answer

Sim, através de procuração com poderes especiais para assinar o contrato promessa e a escritura em seu nome. Se for assinada no estrangeiro, tem de ser reconhecida perante notário e legalizada, com apostila da Convenção de Haia quando o país é signatário, ou pelo consulado português quando não é. Os poderes têm de cobrir exatamente o ato: uma procuração incompleta é recusada no dia da escritura.

Question 57

Comprar casa em Portugal dá direito a residência?

Accepted Answer

Não. A aquisição de imóvel deixou de ser via de acesso à autorização de residência para investimento, e comprar casa nunca substituiu, por si só, um visto ou uma autorização de residência. É possível ser proprietário em Portugal sem lá residir e é possível residir sem ser proprietário. Se o objetivo é viver em Portugal, confirme o regime em vigor junto da AIMA ou com advogado antes de comprar.

Question 58

Os bancos portugueses dão crédito habitação a não residentes?

Accepted Answer

Dão, mas com critérios mais exigentes. Em regra financiam uma percentagem menor do valor do imóvel do que a um residente, o que obriga a mais capital próprio, e exigem prova de rendimento com documentos do país de origem, muitas vezes com tradução certificada e apostila. Os limites de financiamento e de taxa de esforço variam por banco e seguem a recomendação macroprudencial em vigor do Banco de Portugal: confirme os valores atuais no Portal do Cliente Bancário e junto do banco.

Question 59

Quem paga o IMI no ano em que comprei a casa?

Accepted Answer

Paga quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Se comprar em qualquer altura do ano, o IMI desse ano inteiro é seu, e a nota de cobrança chega-lhe no ano seguinte. Nada impede comprador e vendedor de acordarem entre si uma repartição proporcional no contrato promessa, mas esse acordo é entre as partes: perante as Finanças, o devedor é o proprietário à data de referência.

Question 60

As dívidas de condomínio do dono anterior ficam comigo?

Accepted Answer

O procedimento existe precisamente para isto não ficar em aberto: a lei prevê que, na escritura, seja apresentada uma declaração do administrador do condomínio sobre os encargos em dívida daquela fração, e o comprador pode declarar por escrito que prescinde dela. Não prescinda e não assine sem a ver. Se houver dívida, exija que fique liquidada até à escritura ou descontada no preço, e confirme com o seu advogado ou com o notário o tratamento de derramas já aprovadas mas ainda não pagas.

Question 61

O condomínio é obrigatório mesmo que eu não use o elevador nem a piscina?

Accepted Answer

Sim. Num prédio em propriedade horizontal, contribuir para as despesas das partes comuns é uma obrigação legal, não uma subscrição de serviço, e a repartição faz-se pela permilagem da sua fração. Há uma exceção com regra própria: despesas relativas a partes que sirvam apenas alguns condóminos são suportadas por esses, se o título constitutivo ou a deliberação da assembleia assim o estabelecerem. Verifique o título constitutivo antes de assumir que se aplica ao seu caso.

Question 62

Sou obrigado a fazer os seguros no banco que me deu o crédito?

Accepted Answer

Não. O banco pode exigir que exista seguro multirriscos sobre o imóvel, e normalmente seguro de vida, mas tem de aceitar apólices contratadas noutra seguradora desde que as coberturas sejam equivalentes às exigidas. O que muda é o preço total: muitas propostas de crédito descontam no spread quando os seguros ficam no banco, e esse desconto costuma cair se sair. Compare o custo anual dos seguros somado ao custo do crédito, não os seguros isolados.

Question 63

Quanto devo guardar por ano para manutenção?

Accepted Answer

Não existe percentagem honesta que sirva para todas as casas, e desconfie de quem lhe der uma. O que determina o valor é concreto: a idade do edifício, o estado da cobertura e das canalizações, a idade da caldeira e do ar condicionado, se está em propriedade horizontal com fundo de reserva a cobrir as partes comuns ou se é moradia onde tudo é seu. Faça o inverso da média: liste os equipamentos, estime quantos anos de vida lhes restam e o custo de substituição, divida pelos anos. Dá um número seu, defensável, em vez de uma regra de bolso.

Comprar casa em Portugal, pergunta a pergunta.

Guia da compra

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A escritura: o que acontece e o que levar no dia

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Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou não residente

Quanto custa manter uma casa: IMI, condomínio e seguros