Posso fazer uma proposta sem ter o crédito aprovado?

Pode, mas parte em desvantagem. O vendedor não tem forma de confirmar que consegue pagar, e numa casa disputada isso costuma decidir. Se avançar assim, exija que o contrato-promessa inclua uma cláusula que o condicione à obtenção de crédito, com prazo definido e devolução do sinal caso o banco recuse. Sem essa cláusula, uma recusa do banco transforma-se em incumprimento seu e o sinal perde-se.

A aprovação do banco garante que consigo comprar aquela casa?

Não. A aprovação avalia o comprador, não o imóvel. O banco ainda vai mandar avaliar a casa e verificar a sua situação registal e documental. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o banco financia sobre o valor mais baixo e a diferença tem de sair de capital próprio ou o preço tem de ser renegociado. Se houver hipotecas por cancelar, áreas divergentes ou falta de licença de utilização, o financiamento pode não avançar sobre aquele imóvel em concreto.

Quanto tempo dura a aprovação do crédito?

Tem prazo de validade, definido pelo banco e indicado na decisão e na FINE. Não é indefinida e não congela as condições para sempre. Se caducar antes de encontrar casa, o processo é refeito e a taxa, o spread e o montante podem já não ser os mesmos. Confirme o prazo por escrito com o seu banco e planeie a procura dentro dele.

Devo pedir aprovação a mais do que um banco?

É comum e é útil, porque permite comparar propostas na FINE, que apresenta as condições de forma normalizada e por isso comparável entre bancos. Compare a taxa, o prazo, os encargos e os produtos associados, como seguros ou domiciliação de ordenado, e não apenas o spread. Tenha presente que cada pedido implica consultas à sua situação de crédito e documentação repetida, por isso vale mais fazer duas ou três em condições do que muitas à pressa.

O que acontece se o banco avaliar a casa abaixo do preço pedido?

O banco financia sobre o valor mais baixo entre preço e avaliação, por isso a diferença passa a ser sua. Há três saídas: cobrir a diferença com capital próprio, renegociar o preço com o vendedor usando a avaliação como argumento, ou não avançar. Se o contrato-promessa já estiver assinado sem cláusula que preveja esta situação, a margem de manobra é muito menor. É uma das razões para verificar valores e documentos antes de assinar, e não depois.

Guia da compra

Porque é que ter o crédito aprovado antes de procurar muda tudo

Porque deixa de ser uma procura e passa a ser uma compra. Sem aprovação, o comprador tem uma estimativa do que pode gastar e uma proposta que o vendedor não consegue verificar. Com aprovação escrita do banco, tem um limite de financiamento conhecido, sabe quanto capital próprio lhe fica disponível para os custos que o crédito não cobre, e faz propostas que valem mais do que propostas iguais sem financiamento confirmado. Numa casa com vários interessados, o vendedor raramente escolhe apenas o valor mais alto: escolhe a proposta que fecha no prazo. A aprovação é o que transforma uma intenção em prova.

O orçamento real não é o preço que o comprador imagina

Uma simulação online não vincula o banco. A aprovação sim, dentro das condições e do prazo que constam da decisão. Até lá, o orçamento é um número desejado.\n\nO banco decide o montante em função do rendimento, dos encargos de crédito já existentes, da estabilidade profissional e do prazo, que por sua vez está limitado pela idade dos titulares. E há um segundo travão que muitos compradores descobrem tarde: o montante financiado é calculado sobre o menor de dois valores, o preço acordado e a avaliação que o banco manda fazer ao imóvel. Se a avaliação vier abaixo do preço, a diferença sai do bolso do comprador ou renegoceia-se o preço.\n\nO terceiro travão são os custos de aquisição, que não são financiados: IMT, Imposto do Selo, escritura, registos e eventuais comissões bancárias saem sempre de capital próprio. Quem esgota a poupança na entrada fica sem dinheiro para fechar o negócio. É por isso que o número que interessa não é o valor aprovado, é o valor aprovado menos o que o comprador vai ter de pôr em cima da mesa no dia da escritura.

Na negociação, a aprovação é a moeda que o vendedor entende

Do outro lado da mesa está alguém que já perdeu tempo com negócios que caíram. O medo do vendedor não é receber menos, é assinar um contrato-promessa e descobrir dois meses depois que o banco disse que não.\n\nUma aprovação escrita responde a esse medo. Permite fazer propostas com prazos curtos para a escritura, e o prazo tem valor real para quem vende com uma compra dependente em cima ou uma mudança já marcada. Permite também negociar preço em troca de rapidez, que é uma conversa que só se pode ter quando o financiamento já está resolvido.\n\nO efeito inverso também é verdade. Um comprador sem aprovação é visto como risco, e o vendedor cobra esse risco no preço ou simplesmente prefere outra proposta. Não é preciso ser a melhor oferta em euros para ganhar a casa. É preciso ser a mais segura.

Aprovação não é dinheiro garantido: falta a parte do imóvel

A aprovação diz que o banco confia no comprador. Não diz nada sobre a casa. E o financiamento só se concretiza se o imóvel também passar.\n\nO banco não empresta sobre um imóvel com situação registal irregular, com ónus ou hipotecas não canceladas, com divergências entre a área da caderneta predial e a realidade, ou sem licença de utilização quando esta é exigível. Também exige o certificado energético válido. Estes documentos são verificáveis antes de assinar seja o que for, e é aí que a maior parte dos problemas aparece.\n\nDo lado do comprador, a decisão pode reabrir se a situação mudar entre a aprovação e a escritura. Mudar de emprego, entrar em período experimental, contratar um crédito novo, falhar prestações ou ficar com registo de incumprimento junto do Banco de Portugal são acontecimentos que o banco reavalia. Entre a aprovação e a escritura, a regra prática é simples: não mexer em nada.

A aprovação tem prazo, e as condições não estão congeladas

A decisão do banco é válida por um período limitado. A proposta formal é entregue na FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia, que resume taxa, prazo, montante, encargos e seguros associados, e tem prazos próprios de aceitação e de reflexão fixados por lei.\n\nSe a aprovação caducar, refaz-se o processo. O problema é que as condições de mercado podem já não ser as mesmas: o spread negociado, a indexante no caso de taxa variável ou a taxa fixa proposta podem ter mudado. Uma aprovação em cima do prazo é uma aprovação a valer menos.\n\nA leitura útil é esta: a aprovação abre uma janela, não abre uma porta permanente. Procurar casa dentro dessa janela é o momento certo. Procurar casa durante meses e só depois ir ao banco é a ordem inversa, e é a que faz perder negócios. Os valores atuais de taxa e as regras em vigor confirmam-se no Banco de Portugal e na FINE do próprio banco, nunca em números repetidos por terceiros.

O que muda no CPCV, e o que está em risco se não mudar

O contrato-promessa de compra e venda é onde o dinheiro começa a estar em risco. Assina-se, entrega-se sinal, e fixa-se um prazo para a escritura.\n\nQuem assina sem financiamento resolvido está a apostar que o banco aprova dentro desse prazo. Se não aprovar e o contrato não previr essa hipótese, o incumprimento é do comprador e o sinal perde-se. A proteção existe e chama-se cláusula de condicionamento à obtenção de crédito: tem de dizer expressamente que o contrato fica sem efeito e o sinal é devolvido se o financiamento não for concedido, com prazo definido e prova exigível. Quando o comprador não tem aprovação, essa cláusula não é um detalhe, é a única rede.\n\nQuem já tem aprovação negoceia noutra posição. Pode aceitar prazos mais apertados, pode dispensar condições que o vendedor não gosta de ver, e pode usar isso para melhorar o preço. A mesma assinatura, com risco diferente.

Onde entramos, e porque é que não custa nada ao comprador

A Stonest Partners acompanha compradores que já têm crédito aprovado, desde a escolha do imóvel até à escritura. Não somos um portal e não representamos quem vende.\n\nO trabalho é o que fica entre a aprovação e a chave: verificar a documentação do imóvel antes de haver proposta, apresentar propostas com o peso que a aprovação lhes dá, alinhar os prazos do contrato-promessa com os prazos reais do banco e da avaliação, e estar presente na escritura. A comissão de mediação é paga pelo lado vendedor, pelo que o serviço não tem custo para o comprador.\n\nIsso importa por uma razão prática e não por simpatia: um consultor pago pelo comprador tem de cobrar ao comprador, e um consultor que representa o vendedor tem interesse no preço mais alto. Neste modelo, quem nos paga não é quem aconselhamos, e o incentivo é fechar o negócio certo, não o negócio mais caro.

Perguntas frequentes

Posso fazer uma proposta sem ter o crédito aprovado?: Pode, mas parte em desvantagem. O vendedor não tem forma de confirmar que consegue pagar, e numa casa disputada isso costuma decidir. Se avançar assim, exija que o contrato-promessa inclua uma cláusula que o condicione à obtenção de crédito, com prazo definido e devolução do sinal caso o banco recuse. Sem essa cláusula, uma recusa do banco transforma-se em incumprimento seu e o sinal perde-se.
A aprovação do banco garante que consigo comprar aquela casa?: Não. A aprovação avalia o comprador, não o imóvel. O banco ainda vai mandar avaliar a casa e verificar a sua situação registal e documental. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o banco financia sobre o valor mais baixo e a diferença tem de sair de capital próprio ou o preço tem de ser renegociado. Se houver hipotecas por cancelar, áreas divergentes ou falta de licença de utilização, o financiamento pode não avançar sobre aquele imóvel em concreto.
Quanto tempo dura a aprovação do crédito?: Tem prazo de validade, definido pelo banco e indicado na decisão e na FINE. Não é indefinida e não congela as condições para sempre. Se caducar antes de encontrar casa, o processo é refeito e a taxa, o spread e o montante podem já não ser os mesmos. Confirme o prazo por escrito com o seu banco e planeie a procura dentro dele.
Devo pedir aprovação a mais do que um banco?: É comum e é útil, porque permite comparar propostas na FINE, que apresenta as condições de forma normalizada e por isso comparável entre bancos. Compare a taxa, o prazo, os encargos e os produtos associados, como seguros ou domiciliação de ordenado, e não apenas o spread. Tenha presente que cada pedido implica consultas à sua situação de crédito e documentação repetida, por isso vale mais fazer duas ou três em condições do que muitas à pressa.
O que acontece se o banco avaliar a casa abaixo do preço pedido?: O banco financia sobre o valor mais baixo entre preço e avaliação, por isso a diferença passa a ser sua. Há três saídas: cobrir a diferença com capital próprio, renegociar o preço com o vendedor usando a avaliação como argumento, ou não avançar. Se o contrato-promessa já estiver assinado sem cláusula que preveja esta situação, a margem de manobra é muito menor. É uma das razões para verificar valores e documentos antes de assinar, e não depois.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27