Quem paga o certificado energético, o comprador ou o vendedor?

Paga o vendedor. A obrigação de ter certificado é do proprietário do imóvel e existe antes de o imóvel ser anunciado. O comprador não contrata nem paga nada, e deve receber o certificado sem custo. Se lhe pedirem para pagar o certificado da casa que está a comprar, estão a passar-lhe uma obrigação que não é sua.

Posso comprar uma casa que não tem certificado energético?

Não deve avançar sem o assunto resolvido. O certificado é obrigatório para a venda e o vendedor tem de o ter. Se ainda não existe à data do contrato promessa, exija que o CPCV fixe o prazo de entrega antes da escritura e as consequências de não cumprir. Uma promessa verbal deixa-o sem argumento no dia da escritura.

Uma casa com classe energética F é má compra?

Não necessariamente. Classe F diz que o edifício consome muito para o conforto que oferece, o que é comum em construção antiga sem isolamento. Se o preço já reflete isso e as medidas de melhoria listadas no certificado couberem no seu orçamento, pode ser uma boa compra. O erro é pagar preço de casa eficiente por uma casa que vai exigir obra.

O certificado energético caduca?

Sim. Tem prazo de validade e a data limite vem impressa no próprio documento. Verifique-a antes de qualquer coisa: um certificado fora de prazo não serve para a venda e tem de ser refeito por um perito qualificado. A validade não é igual para todos os tipos de edifício, por isso a data que consta do documento é a única resposta fiável para aquele imóvel.

A classe energética pode subir depois de obras?

Pode. Trocar janelas, isolar a cobertura ou substituir o sistema de aquecimento de águas altera o cálculo. Para a nova classe ficar registada, é preciso emitir um certificado novo, com um perito qualificado, depois de a obra estar concluída. Se pensa vender ou arrendar mais tarde, ou candidatar-se a apoios ou a crédito com condições ligadas ao desempenho energético, vale a pena atualizar.

Guia da compra

Certificado energético: quando é obrigatório e o que diz a classe

O certificado energético é obrigatório sempre que um imóvel é vendido ou arrendado, e a obrigação é de quem vende. Tem de existir antes de o imóvel ser anunciado, a classe tem de aparecer no anúncio e o certificado é entregue ao comprador até à escritura. A classe, de A+ a F, não mede a sua futura fatura de energia: mede o desempenho teórico do edifício, calculado a partir do isolamento, das janelas, da orientação e dos equipamentos instalados. Para quem compra, o valor do documento não está na letra. Está na lista de medidas de melhoria que vem lá dentro, porque é o orçamento provável das obras que vai acabar por fazer.

Quando é obrigatório, e de quem é a obrigação

É obrigatório em três momentos: para anunciar, para vender e para arrendar. O certificado tem de estar emitido antes de o imóvel ir para o mercado, e a classe energética tem de aparecer no anúncio, incluindo nos portais. Um anúncio sem classe indicada é sinal de que o certificado ainda não existe ou de que ninguém tratou do assunto.\n\nA obrigação é do proprietário, não do comprador. É ele que contrata o perito qualificado e paga a emissão. Na prática, é quase sempre a mediadora do lado da venda que trata do processo, porque sem certificado não pode anunciar legalmente. Um edifício novo também precisa dele no percurso até à licença de utilização.\n\nO regime vem do Decreto-Lei 101-D/2020, que criou o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, entretanto revisto por legislação posterior. Quem gere o sistema é a ADENE, e os certificados são emitidos por peritos qualificados registados. A lei prevê exceções à obrigação, mas são poucas e específicas. Se lhe disserem que aquele imóvel está isento, peça que lhe mostrem em que se baseiam.

O que a classe mede, e o que não mede

A classe não é a sua fatura. É o resultado de um cálculo: o perito estima as necessidades de energia do imóvel para aquecimento, arrefecimento e águas quentes sanitárias, e compara-as com um edifício de referência. Entram nesse cálculo o isolamento das paredes e da cobertura, o tipo de vidro e de caixilharia, a orientação solar, a área e os equipamentos instalados, como caldeira, termoacumulador, bomba de calor ou painéis solares.\n\nO que não entra é a forma como vai viver ali. Duas frações iguais, uma habitada por uma pessoa que passa o dia fora e outra por uma família com crianças pequenas, têm a mesma classe e faturas muito diferentes. Por isso a classe serve para comparar imóveis entre si, não para prever quanto vai pagar por mês.\n\nServe também para uma coisa mais útil: dizer-lhe onde está a fraqueza do edifício. Uma classe baixa raramente é um mistério. Costuma ser vidro simples, ausência de isolamento em construção antiga, ou aquecimento de águas elétrico sem alternativa.

A escala vai de A+ a F, com um degrau que quase ninguém conhece

A escala portuguesa vai de A+, o melhor desempenho, até F, o pior, e inclui um degrau intermédio pouco conhecido: A+, A, B, B-, C, D, E, F. O B- é uma classe própria, não uma variante do B.\n\nUma classe alta significa que o edifício precisa de pouca energia para se manter confortável. Uma classe baixa significa o contrário, e traduz-se em duas coisas concretas: contas mais altas e menos conforto térmico. Construção anterior às exigências de isolamento térmico tende a ficar nas classes mais baixas, e isso não invalida a compra. O que invalida é comprar sem contar com o custo de corrigir.\n\nA construção nova está sujeita a um requisito mínimo de classe fixado por regulamento. Se está a comprar em planta ou obra recente e a classe lhe parece baixa para o ano de construção, pergunte porquê antes de assinar seja o que for.

Como ler o certificado antes de comprar

Peça o documento completo, não o print do anúncio. Confirme primeiro a identificação: morada, fração, área e número do certificado têm de bater certo com o imóvel que está a ver e com a caderneta predial. Um certificado emitido para a fração ao lado não serve de nada.\n\nDepois vá à parte que interessa ao comprador: as medidas de melhoria. O certificado lista intervenções recomendadas, com o ganho esperado e uma estimativa de custo e de retorno. É, na prática, um orçamento preliminar de obras feito por um técnico que esteve no imóvel. Trocar caixilharia, isolar a cobertura, substituir o sistema de águas quentes: some esses valores e ponha-os ao lado do preço pedido. A conta muda.\n\nVerifique também a data de emissão e a data de validade, ambas impressas no certificado. Um certificado caducado equivale a não ter certificado.

Onde a classe tem consequências em dinheiro

Três frentes. A primeira é a mais óbvia e a mais certa: o custo de uso. Uma casa mal isolada custa mais a aquecer em todos os invernos que lá viver, e esse custo não aparece em lado nenhum da escritura.\n\nA segunda é fiscal. Existe a possibilidade de redução de IMI para prédios com desempenho energético elevado, mas depende de deliberação do município onde o imóvel fica, e tem condições e prazos próprios. Não assuma que se aplica ao seu caso. Confirme na câmara municipal e no Portal das Finanças antes de contar com ela.\n\nA terceira é o financiamento. Vários bancos têm linhas de crédito habitação com condições próprias para imóveis com classe energética elevada. Essas condições variam de banco para banco e mudam com frequência, por isso pergunte diretamente ao seu, já com a classe do imóvel na mão. Se está a comparar propostas, é mais uma variável a pôr na tabela.

Como confirmar que o certificado é real e está válido

Cada certificado tem um número no Sistema de Certificação Energética e um perito qualificado responsável, identificado no documento. O sistema tem consulta pública: com o número, confirma-se que o certificado existe, a que imóvel corresponde e até quando é válido. Faça essa verificação antes do CPCV, não depois.\n\nSe o vendedor não tem certificado, o problema é dele e não é motivo para o comprador adiar a exigência. A emissão não depende de si. O que não deve acontecer é chegar ao dia da escritura com o assunto por resolver, nem aceitar a garantia verbal de que sai a tempo sem que o prazo fique escrito no contrato promessa.

Perguntas frequentes

Quem paga o certificado energético, o comprador ou o vendedor?: Paga o vendedor. A obrigação de ter certificado é do proprietário do imóvel e existe antes de o imóvel ser anunciado. O comprador não contrata nem paga nada, e deve receber o certificado sem custo. Se lhe pedirem para pagar o certificado da casa que está a comprar, estão a passar-lhe uma obrigação que não é sua.
Posso comprar uma casa que não tem certificado energético?: Não deve avançar sem o assunto resolvido. O certificado é obrigatório para a venda e o vendedor tem de o ter. Se ainda não existe à data do contrato promessa, exija que o CPCV fixe o prazo de entrega antes da escritura e as consequências de não cumprir. Uma promessa verbal deixa-o sem argumento no dia da escritura.
Uma casa com classe energética F é má compra?: Não necessariamente. Classe F diz que o edifício consome muito para o conforto que oferece, o que é comum em construção antiga sem isolamento. Se o preço já reflete isso e as medidas de melhoria listadas no certificado couberem no seu orçamento, pode ser uma boa compra. O erro é pagar preço de casa eficiente por uma casa que vai exigir obra.
O certificado energético caduca?: Sim. Tem prazo de validade e a data limite vem impressa no próprio documento. Verifique-a antes de qualquer coisa: um certificado fora de prazo não serve para a venda e tem de ser refeito por um perito qualificado. A validade não é igual para todos os tipos de edifício, por isso a data que consta do documento é a única resposta fiável para aquele imóvel.
A classe energética pode subir depois de obras?: Pode. Trocar janelas, isolar a cobertura ou substituir o sistema de aquecimento de águas altera o cálculo. Para a nova classe ficar registada, é preciso emitir um certificado novo, com um perito qualificado, depois de a obra estar concluída. Se pensa vender ou arrendar mais tarde, ou candidatar-se a apoios ou a crédito com condições ligadas ao desempenho energético, vale a pena atualizar.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27