Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro ou não residente

A nacionalidade não é condição para comprar

A lei portuguesa não exige nacionalidade nem título de residência para adquirir imóvel. Um cidadão de qualquer país compra nas mesmas condições que um português: assina o mesmo contrato promessa, paga os mesmos impostos, outorga a mesma escritura e faz o mesmo registo. Não há autorização prévia, não há quota para estrangeiros e não há zona do país vedada à compra por não residentes.\n\nO que muda é a logística. Ser não residente significa não ter morada fiscal em Portugal, e quase tudo o que complica a compra deriva daí: a forma como as Finanças o notificam, a forma como um banco avalia rendimento ganho noutra moeda e noutro país, e a forma como assina se não puder viajar.\n\nA consequência prática é de calendário. Um comprador local resolve documentos com rapidez. Um comprador não residente demora mais nos mesmos documentos, porque envolvem entidades estrangeiras, traduções e legalizações. Trate disso antes de fazer uma proposta, não depois.

NIF e representante fiscal: o primeiro passo, não o último

Sem NIF não há compra. O número de identificação fiscal é pedido junto da Autoridade Tributária e é o que lhe permite pagar impostos, abrir conta bancária, contratar serviços e constar da escritura. Peça-o antes de começar a procurar casa.\n\nQuem não reside em Portugal e reside fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu tem, em regra, de designar um representante fiscal com morada em Portugal, que recebe em seu nome as notificações da Autoridade Tributária. Quem reside na UE ou no EEE não está sujeito a essa obrigação. Existe também a via de dispensar o representante aderindo às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. Este regime já foi alterado mais do que uma vez: confirme as condições e os prazos em vigor no Portal das Finanças ou num serviço de finanças, e não em artigos antigos.\n\nIsto não é formalidade inócua. A liquidação do IMI, uma liquidação adicional ou um prazo para reclamar seguem para o endereço fiscal registado. Se ninguém os receber, o prazo corre na mesma e a dívida vence na mesma.

Conta bancária e crédito: onde o não residente sente a diferença

Uma conta bancária portuguesa não é legalmente obrigatória para comprar, mas na prática é. Os pagamentos ao vendedor, os impostos, o débito direto do IMI e do condomínio e as faturas de água e eletricidade passam por ela. A abertura exige identificação, NIF, comprovativo de morada e justificação da origem dos fundos, por imposição das regras de prevenção do branqueamento de capitais. Transferências avultadas vindas do estrangeiro são analisadas: tenha o rasto documental pronto, do salário à venda de outro imóvel.\n\nOs bancos portugueses concedem crédito habitação a não residentes, mas com critérios próprios. Em regra financiam uma percentagem menor do valor do imóvel do que financiariam a um residente, o que exige mais capital próprio à cabeça, e avaliam o rendimento com documentação do país de origem: declarações de imposto, recibos de vencimento, extratos bancários, muitas vezes com tradução certificada e apostila da Convenção de Haia quando o país é signatário. Os limites concretos de financiamento e de taxa de esforço dependem do banco e da recomendação macroprudencial em vigor do Banco de Portugal. Confirme os números atuais no Portal do Cliente Bancário e no próprio banco.\n\nSe o seu rendimento não é em euros, o risco cambial é seu, e dura o que durar o empréstimo. A prestação será sempre em euros.

Os impostos da compra não dependem da nacionalidade

IMT, Imposto do Selo, registo e escritura aplicam-se igualmente a residentes e a não residentes, e o IMT calcula-se sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário. As taxas, os escalões e os limites de isenção mudam com o Orçamento do Estado: o valor devido confirma-se no simulador do Portal das Finanças, com os dados concretos do imóvel, na data da compra.\n\nHá uma exceção que importa a quem pondera estruturas societárias. Um imóvel adquirido por entidade domiciliada em país, território ou região com regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada por portaria, é tributado em IMT a uma taxa única agravada e paga IMI a uma taxa igualmente agravada. Comprar através de uma sociedade offshore é, em Portugal, fiscalmente penalizado e não otimizado.\n\nOs benefícios de IMT, como a isenção ou redução na aquisição de habitação própria e permanente, ou o regime aplicável a compradores mais novos na primeira aquisição, dependem de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente. Quem compra segunda casa, casa de férias ou imóvel para arrendar não cumpre esse requisito, seja português ou estrangeiro.

Assinar sem estar em Portugal

Não precisa de estar em Portugal para comprar. Pode outorgar por procuração, dando poderes especiais a alguém para assinar o contrato promessa e a escritura em seu nome. Assinada no estrangeiro, a procuração é reconhecida perante notário local e legalizada, com apostila da Convenção de Haia se o país for signatário, ou pelo consulado português se não for. Também pode ser lavrada num consulado de Portugal. Uma procuração sem os poderes exatos para o ato é recusada no próprio dia da escritura e a marcação cai.\n\nSe estiver presente e não dominar português, o ato exige a intervenção de intérprete. A escritura é lida e outorgada em português, e o notário não avança sem garantir que compreende aquilo que assina. Prepare isso com antecedência, não à porta do cartório.\n\nHá um ponto que não se resolve à distância: ver a casa, o prédio, a rua e a vizinhança, e confirmar que o que está registado corresponde ao que existe. Áreas, divisões e obras feitas sem licença aparecem na comparação entre a caderneta predial, a certidão permanente, a licença de utilização e o imóvel real. Se não pode estar cá, essa verificação tem de ser feita por alguém do seu lado, com licença AMI, cuja remuneração vem do lado vendedor e não do seu.

Depois da compra: IMI, arrendamento, venda e residência

Comprar imóvel não dá, por si só, direito a residir em Portugal. A via de acesso à autorização de residência para investimento através da aquisição de imóveis foi eliminada, e o regime de vistos e autorizações muda com frequência. Quem compra com objetivo de residência confirma as condições em vigor junto da AIMA ou com advogado antes de comprar, nunca depois.\n\nEnquanto for proprietário paga IMI todos os anos, viva onde viver, mais condomínio, seguros e manutenção. Se arrendar, o rendimento é obtido em Portugal, é tributado em Portugal e tem obrigação declarativa anual; o alojamento local exige registo próprio e há municípios com áreas de contenção onde novos registos estão limitados. Quando vender, a mais-valia é tributada em Portugal, e as regras aplicáveis a não residentes já foram alteradas na sequência de decisões dos tribunais europeus: confirme o enquadramento com contabilista antes de vender, não depois de assinar.\n\nO cálculo do IMI usa o valor patrimonial tributário e não o preço que pagou, pelo que o valor anual não se estima a partir da escritura. Consulte a caderneta predial do imóvel concreto e confirme as taxas do município no Portal das Finanças.

Onde confirmar os valores

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária): NIF, representante fiscal, simuladores de IMT e Imposto do Selo, IMI
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: crédito habitação e recomendação macroprudencial
• AIMA, Agência para a Integração, Migrações e Asilo: vistos e autorizações de residência
• IRN, Instituto dos Registos e do Notariado: registo predial, certidão permanente e escritura
• Casa Pronta: escritura e registo num só balcão
• Diário da República: legislação em vigor, incluindo Código do IMT e Orçamento do Estado

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.