O que é o IMT e como se calcula

Quem paga, quando, e porque é que isso trava a escritura

O IMT é do comprador. Mesmo que alguém se ofereça para o suportar por acordo entre as partes, o sujeito passivo perante a Autoridade Tributária é quem adquire.\n\nPaga-se antes da escritura, não depois. Quem celebra o ato exige o comprovativo de liquidação e de pagamento e não avança sem ele. Na prática, isto significa ter o IMT disponível em dinheiro na semana da escritura. O crédito à habitação financia uma percentagem do valor do imóvel, não os impostos da compra.\n\nJunto com o IMT paga-se Imposto do Selo sobre a transmissão. Havendo crédito, há ainda Imposto do Selo sobre o valor financiado e sobre a hipoteca. São parcelas distintas, todas a cargo do comprador, e todas fora do empréstimo.

Sobre que valor incide: preço ou VPT

O IMT não incide necessariamente sobre o preço que pagou. Incide sobre o maior de dois valores: o preço declarado no contrato e o valor patrimonial tributário do imóvel.\n\nO VPT é o valor fiscal atribuído pela Autoridade Tributária e consta da caderneta predial urbana. Na maioria dos negócios é inferior ao preço de mercado e a conta faz-se sobre o preço. Mas em imóveis reavaliados há pouco tempo, ou comprados abaixo do mercado, o VPT pode ser o maior dos dois. Nesse caso paga imposto sobre um valor que não é o que sai da sua conta.\n\nPeça a caderneta predial antes de fechar o preço, não depois. É o documento onde este número está e é o que permite fazer a conta certa enquanto ainda há margem para negociar.

Como funciona o cálculo por escalões

A tabela do IMT é progressiva, como a do IRS. Não há uma taxa única aplicada ao valor todo. O valor é dividido por escalões, cada escalão tem a sua taxa, e a conta faz-se de forma abreviada: aplica-se a taxa marginal do escalão em que o imóvel cai ao valor total e subtrai-se uma parcela a abater, que corrige precisamente o excesso cobrado nos escalões inferiores. É por isso que passar de escalão não faz o imposto saltar de forma brusca.\n\nExiste mais do que uma tabela. A habitação própria e permanente tem taxas mais baixas do que a habitação secundária, que é o caso de quem compra para arrendar ou para segunda casa. Terrenos para construção e prédios urbanos não habitacionais são tributados a taxa única, não por escalões. Os prédios rústicos têm a sua própria taxa. Há uma taxa agravada, sem escalões, para aquisições por entidades sediadas em jurisdições com regime fiscal claramente mais favorável. Os Açores e a Madeira têm tabelas próprias.\n\nOs números de cada escalão mudam com o Orçamento do Estado. Não vale a pena decorá-los nem copiá-los de um artigo, incluindo deste. O simulador oficial aplica a tabela em vigor no dia em que a usa, e é essa a única versão que interessa para orçamentar.

Isenções e reduções: existem, mas têm condições

Habitação própria e permanente abaixo do primeiro escalão não paga IMT. É o efeito natural de uma tabela progressiva cujo primeiro escalão tem taxa zero, não um benefício que tenha de requerer.\n\nExiste também um regime de isenção para jovens na aquisição da primeira habitação própria e permanente, com limite de idade, tecto de valor do imóvel e a condição de não ser nem ter sido proprietário de outra habitação. Acima do tecto, o benefício pode ser parcial. Há ainda benefícios ligados a reabilitação urbana e a arrendamento acessível, com regras próprias e, em alguns casos, com deliberação municipal envolvida.\n\nA parte que apanha as pessoas é a caducidade. Uma isenção concedida com base em habitação própria e permanente cai se o imóvel deixar de ter esse destino dentro do prazo previsto na lei, por exemplo se for arrendado ou revendido. O imposto torna-se então devido, com juros. Antes de assumir que está isento, confirme a condição exata junto da Autoridade Tributária ou de quem trata da escritura, e confirme por escrito.

Como se paga, na prática

A liquidação faz-se no Portal das Finanças ou presencialmente num serviço de finanças. Preenche-se a declaração Modelo 1 do IMT com os dados do imóvel, das partes e do negócio, e o sistema emite o documento de cobrança.\n\nPaga-se por referência multibanco ou ao balcão, e o comprovativo segue para a escritura. A liquidação é feita para aquele negócio concreto e com aqueles dados: se o preço mudar, se mudar o comprador, ou se o ato demorar a realizar-se, tem de ser refeita.\n\nSe o negócio não chegar a escritura, o IMT pago é reembolsável mediante pedido à Autoridade Tributária, dentro do prazo legal. Não volta sozinho e não há aviso.

Onde as contas costumam falhar

O erro mais comum é orçamentar apenas o preço. O IMT, o Imposto do Selo e os custos de escritura e registo somam-se a ele e saem todos em dinheiro, no mesmo mês. O segundo erro mais comum é assumir a tabela da habitação própria e permanente quando a casa vai ser segunda habitação ou destinada a arrendamento. A diferença de imposto é material e costuma descobrir-se tarde.\n\nO terceiro é ignorar o VPT e fazer a conta só sobre o preço acordado. Ver a caderneta predial cedo evita a surpresa de um imposto calculado sobre um valor superior ao que está a pagar.\n\nO quarto é subtil e é o mais caro. O IMT pode tornar-se devido antes da escritura em situações de contrato promessa com entrega da casa ao comprador, cessão da posição contratual, ou cláusula de contrato para pessoa a nomear. Se alguma destas hipóteses estiver em cima da mesa, é para esclarecer quando se negoceia o CPCV, não na véspera do notário.

Onde confirmar os valores

• Portal das Finanças: simulador de IMT e entrega da declaração Modelo 1
• Diário da República: Código do IMT, texto consolidado
• Autoridade Tributária e Aduaneira: informação fiscal e e-balcão

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.